Na čo všetko myslieť pri kúpe nehnuteľnosti

V súčasnosti sa podľa odborníkov oplatí investovať do kúpy nehnuteľnosti. Ceny pre potenciálnych kupcov sú momentálne výhodné. Avšak na druhej strane ceny predávajúcim až tak neprajú. Preto mnohí, ktorí peniaze nepotrebujú ihneď vyčkávajú s predajom a čakajú, kým budú pre nich na trhu lepšie podmienky. Kúpiť sa oplatia najmä menšie nehnuteľnosti ako luxusné mezonety či panské sídla.

Čo zahŕňa kúpa nehnuteľnosti?
Ak nie ste právnik alebo nemáte až tak blízko k majetkovoprávnym vzťahom a máte odpor k právnickému jazyku, ktorý je vo všetkých dokumentoch s kúpou nehnuteľnosti zastúpený, je potrebné si zaobstarať dobrého právnika, prípadne si vybrať dôveryhodnú, spoľahlivú a profesionálnu realitnú agentúru.

Kúpa nehnuteľnosti zahŕňa niekoľko povinných korkov, úkonov a dokumentov, bez ktorých sa kúpa zrealizovať jednoducho nedá:

Výber agentúry
Pri kúpe domu či bytu alebo pri výbere kancelárskych priestorov a podobne je dôveryhodnejšie pristupovať cez reality ako cez súkromnú osobu. Pomôžu totiž ochotne vybaviť všetky veci spojené s predajom a kúpou, nakoľko v ich záujme je tiež istý profit.

Výber lokality
Od polohy sa samozrejme odvíja cena. Avšak je potrebné si zvážiť ostatné výdavky. Napríklad ak sa rozhodnete pre byt na okraji mesta, je samozrejmé, že na dopravu (pokiaľ pracujete v centre alebo inej mestskej časti, deti tam taktiež cestujú do školy alebo nemáte v blízkosti nákupné a iné sociálne možnosti) miniete viac. Ak však investujete do nehnuteľnosti na bývanie, kde je vysoká občianska vybavenosť, miniete na transport azda menej. Chcete byť v centre diania, kde je ruch alebo naopak na periférii blízko lesa? Plánujete mať v blízkej budúcnosti deti? Je v danej lokalite škola? A čo poliklinika? Fitness centrum? Park? Jazero? Obchody? Pošta? Bankomaty? Zastávka MHD?

Obhliadky
Pri prezeraní jednotlivých ponúk na mieste je dobre si držať emócie na uzde. Ak totiž budete vyznievať príliš nadšene, zníži to vaše šance na vyjednávanie. Taktiež je dobré si urobiť prieskum trhu, obetovať čas a prezrieť si niekoľko ponúk, či už v rôznych lokalitách, domy v pôvodných stavoch, novostavby, zateplené bytovky, prípadne rodinné domy. Vyberáte si predsa miesto (väčšinou) na celý život, respektíve, kde budete deň čo deň, kým sa neposuniete ďalej.

Rozhodnutie
Po výbere toho pravého orechového si môžete dať ešte tú námahu pohľadať ponuku, ktorá sa vám páči v iných realitných kanceláriách a presvedčiť sa o cenových reláciách v nich. Každá agentúra totiž vyžaduje iný poplatok za sprostredkovanie predaja a aj cena, ktorú si majiteľ žiada za nehnuteľnosť, sa môže v ponukách v iných spoločnostiach líšiť. Príčinou je napríklad dlhý čas uverejnenia na trhu a žiaden efekt, preto sa môže cena postupne znižovať. Napríklad reality trnava môže ponúkať inú cenu za ten istý byt ako nejaká iná realitná kancelária.

Výber právneho zástupcu
Je veľmi dôležité si vybrať spoľahlivého právneho zástupcu. Právnik vďaka svojej spoľahlivosti a profesionálnym znalostiam zlepšuje hladký prevod vlastníctva.

Kupujúci by mal mať zmluvu navrhnutú svojím právnikom, ak sa zmluvné strany dohodnú použiť právnika predajcu, požiada kupujúci svojho právnika o skontrolovanie návrhu zmluvy pred jej podpisom. Aj jediné slovo môže materiálne zmeniť význam textu.

Je vhodné si vybrať právneho zástupcu, aby dozeral aj pri procedúrach na katastri nehnuteľností ako aj pri návrhu zmluvy, aby sa tak minimalizovali potenciálne problémy.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve
Ak máte nehnuteľnosť vybratú a ste s majiteľom dohodnutý i na cene môžete pristúpiť k podpísaniu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Podpisuje sa v tom prípade, keď človek nedisponuje ihneď pripravenými financiami v hotovosti. Väčšina si totiž žiada o hypotekárny úver, aby si nehnuteľnosť mohla dovoliť. Avšak práve úverom sa často ručí práve tou nehnuteľnosťou, ktorá sa kupuje a preto môže tento proces chvíľu trvať.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby majiteľ neponúkal nehnuteľnosť ďalej na predaj a taktiež na to, aby sa kupujúci zaviazal ku kúpe, pričom pri zmluve zloží zálohu. Napriek vykonaniu zmluvy a podpisom môže kupujúci od kúpy ešte stále odstúpiť, no v tomto prípade stráca zálohu a nemá na ňu nárok.

Kúpna zmluva
Upravená je podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Obsahovať musí predmet zmluvy (v tomto prípade je to konkrétna nehnuteľnosť), jeho cenu, obe zmluvné strany so svojimi údajmi, ako aj všetky ich práva a povinnosti. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami.

Okrem výšky finančnej čiastky a jej spôsobu platby sa uvádza aj prehlásenie, že predávajúci má k tomuto úkonu právo a že na nehnuteľnosti nie sú žiadne zatajené ťarchy. Dodáva sa tiež, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli. Doplnia sa aj niektoré termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, ako aj agenda okolo užívania vody, elektriny, plynu a správy nehnuteľnosti, na ktoré sa potom musí prihlásiť nový majiteľ. Ten si zároveň môže trvalý pobyt nahlásiť až po vystavení listu vlastníctva, povinnosťou nahlásiť zmenu na mestskom úrade je urobiť to do jedného mesiaca. Novému majiteľovi tak vzniká aj daňová povinnosť.

Vklad do katastra nehnuteľností
Keď sa podpíše kúpna zmluva a podpíše sa návrh na vklad do katastra nehnuteľností, jedno i druhé je potrebné zobrať na katastrálny úrad. Ak je všetko v poriadku, uskutoční sa zápis do katastra nehnuteľností. Lehota zápisu je približne tri mesiace, a keď sa proces uzavrie, nehnuteľnosť je prevedená na kupujúceho, teda na nového majiteľa. Za vyšší administratívny poplatok je však možné vybaviť celý proces za omnoho kratší čas.

M. CH.