Panelové domy rozhodne netreba paušálne odsudzovať ako niečo zlé a nekvalitné. Mnohé novostavby sú postavené nekvalitnejšie a z mnohých hľadísk aj neodbornejšie ako toľko kritizované paneláky. Pri súčasnom stave bytového fondu je však logické, že už dávnejšie nastal čas na ich obnovu. Zaznávané paneláky majú veľký potenciál na zlepšenie svojho technického a vizuálneho stavu a odborne realizovanou obnovou možno tento potenciál naplniť.
Ak bývate v paneláku, pravdepodobne je už zateplený alebo sa o jeho obnove uvažuje. Na počiatku celého procesu obnovy stoja odhodlaní vlastníci: prvým krokom je vyslovenie názoru, že „s tým naším domom už treba niečo urobiť“.
Ľudovo sa tomu hovorí „zateplenie“. Čo si od neho možno sľubovať?
Obnova bytových domov je komplexnejší pojem ako zateplenie: zahŕňa, samozrejme, samotné zateplenie, ale aj elimináciu systémových porúch domu, obnovu spoločných rozvodov vody, kanalizácie, plynu a vzduchotechniky, výmenu výťahov, úpravu spoločných vnútorných priestorov domu, vytvorenie bezbariérového vstupu do domu a tak podobne.
Hlavnými prínosmi obnovy panelových domov je predĺženie životnosti budovy, zníženie spotreby energie na vykurovanie, celkové zvýšenie finančnej hodnoty bytového domu, vyššia povrchová teplota stien a z toho vyplývajúca tepelná pohoda v bytoch.
Medzi diskutabilnejšie benefity patrí zlepšenie vzhľadu budovy, o ktorom si niektorí myslia svoje, a zlepšenie zdravia obyvateľov.
Politika sa nerobí len v parlamente, ale aj na schôdzi vlastníkov
V úvodnej fáze procesu majú veľký význam poverení zástupcovia vlastníkov, ktorí sa pre myšlienku obnovy snažia získať širšie susedstvo. Keď sa po diskusii s ostatnými vlastníkmi dospeje aspoň k približnému rozsahu prác, o ktoré by mali záujem, treba kontaktovať správcu. Zdatný správca už bude vedieť, čo ďalej, no a v prípade správcu, ktorý v problematike zorientovaný nie je, sa oplatí kontaktovať kvalitnú architektonickú kanceláriu s množstvom referencií.
Optimálne je dať si vypracovať odborný audit. Bohužiaľ, v praxi takýto postup nie je veľmi zaužívaný a rozhodnutie, čo sa bude robiť, má skôr „politický“ ako odborný charakter. Ešte stále sme si nezvykli, že rada od odborníka môže byť tou najlepšou investíciou.
Obnova bytových domov krok za krokom
Po „politických rokovaniach“ je potrebné urobiť finančný prepočet: odhad hrubých nákladov a následne pristúpiť k návrhu financovania. V našej krajine je v súčasnosti prevažná väčšina obnov bytových domov financovaná cez Štátny fond rozvoja bývania.
Financovanie obnovy prostredníctvom ŠFRB nie je úplne jednoduché: potrebujete 25 percent vlastných zdrojov z celej ceny obnovy a vlastníci musia byť ochotní zadlžiť sa. Okrem časovej a administratívnej náročnosti získania úveru sme opäť pri politike. Kým realizáciu obnovy musí bežne schváliť nadpolovičná väčšina vlastníkov, pri financovaní obnovy úverom je už potrebná dvojtretinová väčšina.
Zdroj: Cristian Iohan Ştefănescu/CC BY
Okrem prípravy netreba podceniť ani výber projektanta
Projektant, resp. architektonická kancelária zodpovedá za kvalitu vypracovania projektu obnovy, kvalitu navrhnutých riešení, technických detailov, výber materiálov a v neposlednom rade za kvalitne spracovaný výkaz výmer s kontrolným rozpočtom stavby.
Rozhodovať sa iba podľa najnižšej ceny je zradné. Oplatí sa preskúmať web a referencie, veľa napovie aj proklientsky prístup a férové poradenstvo. Tak ako pri hocičom inom je svätým grálom dobrý pomer cena/výkon.
Vybavenie stavebného povolenia trvá približne 2 mesiace. Ako podklad pre začatie stavebného konania alebo ohlásenia stavby je potrebné mať vyjadrenia od Hasičského a záchranného zboru a úradu ochrany životného prostredia. Seriózny dodávateľ projektu vám tieto vyjadrenia zabezpečí a podľa dohody vám vie vybaviť aj samotné stavebné povolenie.
Výber zhotoviteľa je extrémne dôležitým a náročným úkonom. Pri výbere môžete použiť rovnaké kritériá ako v prípade projektanta. Dôraz je dobré klásť aj na kvalitu komunikácie a schopnosti riešiť prípadné problémy, ktoré sa na stavbe takmer určite vyskytnú.
Odporúča sa osloviť maximálne 5 realizačných firiem, ktoré vám vypracujú cenovú ponuku na základe výkazu výmer od projektanta. Kvalita výkazu výmer býva slabým miestom, pretože sa bežne dáva robiť externe rozpočtárom a už z povahy takéhoto procesu vyplýva, že medzi výkazmi výmer a projektovanými prácami môžu vzniknúť nezrovnalosti (a v konečnom dôsledku aj problémy s naplánovanými financiami vlastníkov).
Po finálnom rozhodnutí
Vlastníci sa môžu začať tešiť na zvýšenú hlučnosť, nečakané návštevy robotníkov na svojich balkónoch a lodžiách a okná oblepené igelitom. Vždy je však „niečo za niečo“ a najmä pokiaľ ide o takú zásadnú vec, ako je bývanie, sa oplatí myslieť v dlhodobom horizonte.